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上半年大連商品房市場價格穩定

2019-07-18 來源:www.ocmfcd.live 點擊 評論

2019上半年,大連土地市場較去年大幅回暖,成交樓面地價在溢價率上限限制下趨于穩定。商品房市場價格維穩,成交量下降。區域上,東港板塊、體育新城板塊、開發區濱海板塊熱銷。


土地市場

土地政策放松,成交量創新高;樓面地價受成交結構影響呈下降態勢


自2018年以來,土地樓面地價一路飆升,配建租賃住房面積增大,開發商拿地回歸理性,流拍土地頻頻出現。2019年初土地政策進行調整,降低土地溢價率上限,調整配建商業比例及保證金指標,使得開發商拿地積極性提高,土地市場進入火熱狀態,流拍率降低。


2019上半年全市經營性用地累計成交總計23宗,供銷量均達到近3年最高水平,較2018年同期翻倍上漲。樓面地價環比下降,一方面受溢價率上限下調影響,另一方面成交區域結構變化,金州新區、旅順口區市場份額增大。


甘井子區為成交主力區域,金州新區、旅順口區土地成交量實現新突破


2019年上半年各區土地供銷集中在甘井子區,中沙高三區無土地供應。西崗區僅成交一宗地,可售樓面地價高達22430元/㎡,大連首宗樓面價超過2萬/㎡的土地;核心主城區土地日漸稀缺,土地供應持續在外圍區域,品牌開發商也將目光聚焦到金州新區及旅順口區,兩區上半年供銷量僅次于成交熱區甘井子區。


2019年上半年金州新區成交面積同比翻倍上漲,吸引多個品牌開發商積極入駐,成為開發商心中“性價比首選”,實現零流拍,其中金州機場新區板塊、開發區大學城板塊表現較為突出;甘井子區大連灣板塊成交3宗土地,其中兩宗大面積住宅用地被華潤摘得,建面超百萬平;同時體育新城、科技創新城等板塊熱度不減,均有成交。根據土地招商計劃,甘井子區未來將持續成為供應主力區域。

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商品房市場

供銷齊降,價格維穩,市場供小于求,供求比進一步縮小。


受2018年土地成交量大幅下降影響,上半年新入市項目較少,新增供應量降至近四年最低水平。


2019上半年,同比量降價升。剛需、剛改類項目表現良好。甘井子區、金州新區為全市成交主力,但同比銷量下降,價格提升;中山區成為公寓成交主力,使得區域成為限購區域中的突出者。


2019年上半年各業態供求比均小于1,但同比上升,商業及公寓產品供求比相對最高,整體供求比環比大幅縮小。


存量歷史新低,去化周期同比上升,普通住宅的去化周期合理


全市走勢:商品房市場存量迎來近年來最低點,去化周期自2018年下半年以來開始上升,截止至2019年6月末,商品房存量為1438萬㎡,去化周期29個月。


各類業態存量及去化周期:普通住宅去化周期已回歸合理水平,目前去化周期16個月;別墅與公寓去化周期水平相當,有所下降;寫字樓以租為主,銷售乏力,去化周期創新高,升至378個月。


非限購區域為全市銷售主力,限購區域同比下降,各區價格普遍上漲


19年上半年,商品房供應以金州新區以及甘井子區為主。


限購區域中,中山區公寓為銷售主力、高新園區多個住宅項目有新增供應,對區域銷售增長起到較大作用。


甘井子區新增供應集中在甘北區域,甘區核心區域、甘西在售項目少,可售量不足導致銷售量走低。高地價項目入市,高溢價成交地塊拉動區域房價上漲,雙重因素使得甘區銷售價格走高。


金州新區受供應結構影響,銷售主力為開發區濱海板塊,該板塊以開發區改善客戶為主,另有部分主城區剛需及剛改客戶。預計隨著開發區小窯灣、灣里板塊項目熱銷,剛需剛改購房需求將得到大量釋放。


沙河口區新增供應以公寓為主,限購政策執行之后區域內公寓產品量價齊升。


甘井子區、高新園區、金州新區去化環境較好。除高新園區外,去化周期均有上升。


在庫存方面,存量較大的區域包括中山區、金州新區和甘井子區。甘井子區庫存結構最為理想健康,中山區庫存主要集中于東港板塊,公寓存量水平較高,金州新區多個項目入市,普宅存量占比增大。目前來看各區中,高新園區供小于求,去化壓力最小;西崗區雖存量最少但項目基數小,去化速度慢,去化周期維持高位。


在庫存同比方面,前兩年市場以去庫存為主基調,庫存及去化周期均有不同幅度下降2018年起,“房住不炒”成為主基調,2019年上半年各區域存量不同程度下降,但除高新園區外,去化周期均有上升。目前各區庫存相較于去年普遍有所減小。


區域市場 東港板塊

進入2019年后,東港板塊價穩量縮,普宅存量較低導致銷量下滑,公寓市場份額持續增長。未來隨著板塊內住宅項目進一步去化,公寓作為非限購產品,銷售量將繼續增長。板塊庫存量繼續下降, 其中公寓產品占比超過五成之多。

板塊前五開發商銷售集中度為64%,前兩位開發商占比近4成。銷冠保利天禧項目以普宅為主,中海海港城憑借二期公寓的暢銷位居榜眼,龍湖天璞摘得探花之位。


區域市場 體育新城板塊

體育新城板塊2019年量價齊升,雖在售項目較少,但憑借開發商規劃產品與品牌影響力等因素,助推板塊銷量不斷刷新,未來多個在售項目且存量依舊充足。同時非限購吸引大批剛需、剛改客戶購房,市場利好,多個項目均會頻繁加推。


近年來板塊隨著中海、萬科、招商等品牌開發商的進入發展迅猛,其中招商依靠雙盤聯動市場份額占比40%。銷冠中海萬錦公館,為板塊內品牌大盤,高品質精裝,客戶認可度最為突出。


區域市場-開發區濱海板塊

開發區濱海板塊銷量走高,價格受成交結構的影響有所下降。板塊內供銷量完全憑借融創海逸長洲項目支撐,整體市場活躍項目有限,預計未來板塊排名將會下滑。存量小幅上漲,去化周期同比上升。


板塊銷售集中度高,融創市場份額高達72%。區域早期多個大盤項目均已交房,商業、教育等配套資源齊備,成為金州新區標志性的大型居住區域。融創海逸長洲為區域內乃至全市紅盤,海景資源、產品品質、品牌、推廣等因素造就項目熱銷。


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